부동산 토지의 자연적 특성 5가지

부동산 토지는 다른 자산과 구별되는 고유한 특성을 가지고 있습니다. 이러한 특성에는 부동성, 부증성, 영속성, 개별성, 인접성 등이 있습니다. 이러한 특성을 이해하는 것은 부동산 투자와 의사 결정에 필수적이기 때문에, 부동산학개론에 정리된 특성을 간략히 알아봅시다.

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1. 부동성

부동성은 토지가 고정되어 있어 위치가 변경되지 않는다는 의미입니다. 다른 자산과 달리 토지는 이동이 불가능하므로, 토지의 위치와 지리적 조건은 변하지 않습니다. 그래서 부동산 현상은 국지적으로, 지역적으로 다 다르게 나타나기 때문에 한 부동산의 가치를 파악하기 위해서는 투자자가 반드시 임장을 가야 하는 특징이 있습니다. 대량생산으로 찍어내는 상품들은 마트 한곳에 모아 소비자가 비교할 수 있지만 토지는 이전할 수 없기에 현장 견학이 필수이죠.

토지의 부동성 때문에 부동산 ‘외부효과’가 발생합니다. 중심지에 따라 그 주변 지역도 같이 가치가 변동하기 하는 것이 외부효과입니다. 예를 들어, 새로운 쇼핑몰이 개발되면 해당 지역의 부동산 가치가 상승하여 긍정적인 외부 효과를 가져올 수 있습니다. 반대로 어느 지역이 개발제한구역으로 법 규제로 묶이면 주변 지역까지 투자 수요가 떨어지는 부정적 외부효과가 있을 수 있습니다. 저번 글에서 설명드린 입지선정론 또한 토지의 부동성을 근거로 하고 있습니다.

2. 부증성

부증성은 인간이 아무리 생산 비용을 투자해도 물리적인 절대량은 바꿀 수 없다는 특성을 말합니다. 땅을 매립해서 간척지를 만들면 되지 않나? 라고 생각할 수 있지만 매립지 또는 간척지는 물리적인 토지 공급이 아니라 토지의 용도 전환일 뿐입니다.
그래서 토지는 공급이 증가할 수 없는 재원이기 때문에 투자 가치가 높은 것입니다. 공급은 극히 제한적이지만 수요는 무한대이기 때문이죠.

3. 영속성

토지의 영속성이란 시간이 지나도 소모되거나 파손되지 않는 특징을 말합니다. 일반 공산품은 사용할 수록 제품이 마모되고 손상되거나 감가상각이 적용되지만 토지는 그렇지 않죠. 개발 활동, 홍수, 지진 또는 화재와 같은 재해로부터도 회복 가능한 자산입니다. 즉 가치보존력이 높은 자산이기에 장기적인 비전을 가지고 부동산 자산에 투자하면 시간이 지나도 꾸준한 수익을 얻을 수 있습니다.

4. 개별성

토지는 개별성을 가지고 있습니다. 이는 물리적으로 완전히 똑같은 토지는 여러 개 존재할 수 없다는 의미입니다. 토지는 일반적으로 고유한 경계를 가지며, 그 자체로 하나의 물건으로 취급됩니다. 예를 들어, 큰 농지나 상업용 부지는 분할이 어렵고, 전체가 한 단위로 거래되는 경우가 많습니다. 토지는 어느 하나로 대체될 수 없는 자원이라 일물일가의 법칙이 적용되지 않습니다. 일물일가 법칙이란 똑 같은 물건에는 같은 값이 매겨지는 것을 말합니다. 그래서 토지마다 감정평가가 이뤄져야하고 부동산 가격 공시에서도 표준지 선정이 까다롭습니다.

5.인접성

토지의 인접성은 토지는 서로 접해있어 연결성과 연속성을 갖는다는 특성을 의미합니다. 한 토지의 가치와 이용 가능성은 그 토지와 인접한 요소들에 영향을 많이 받습니다. 부동성에서 설명드렸던 외부효과도 토지의 인접성에 의해 유발되는 현상이기도 합니다. 그래서 입지에 기반한 투자에는 입지별 요인과 주변 영향을 고려하는 것이 중요합니다.

 

 

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