부동산 증권론의 저당채권 유동화 제도

부동산 증권론의 저당채권 유동화 제도는 대출자와 투자자 모두의 유동성을 높이고 위험을 완화하기 위해 생긴 금융제입니다. 부동산 유동화는 부동산 대출과 저당을 거래할 수 있는 증권으로 전환하는 과정을 뜻합니다. 금융 기관은 다수의 개별 대출을 모아 투자자에게 증권으로 판매하여 자금을 유통함으로써 부동산의 유동화를 이뤄내는 것이죠. 주택저당채권이 유동화되는 과정과 효과에 대해 더욱 자세히 알아보겠습니다.

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제1차 저당시장과 제2차 저당시장

제1차 저당시장은 대출자와 대출을 제공하는 금융기관 사이에 저당이 형성되는 시장입니다. 은행, 저축조합, 보험회사 등이 제1차 대출기관에 해당합니다. 대출자는 주택과 같은 부동산 자산을 대출기관에 담보로 제공하고 대출을 받습니다. 제1차 대출기관은 이렇게 매입한 저당을 제2차 저당시장에 매각해서 다음 대출을 위한 자금을 조달합니다. 제2차 저당시장에서 저당을 매입하는 곳은 정부 지원 기업(GSE), 연기금, 개인 투자자 등의 투자자입니다. 즉, 제2차 저당시장은 대출기관과 투자자 사이에 저당의 유동화가 이루어지는 시장입니다. 제2차 저당시장의 투자자들은 대출기관으로부터 저당을 매입한 후 MBS로 묶은 다음 투자자한테 판매합니다.

MBS 주택저당담보증권

MBS는 다수의 개별 저당을 모아 증권으로 판매하여 만든 금융 상품입니다. 예를 들어 한 금융 기관이 총 1000억원 규모의 주택저당대출 1000건을 발행했다고 가정해 보겠습니다. 금융 기관은 이 저당을 포트폴리오로 보유하는 대신 대신 MBS로 유동화하기로 결정합니다. 대출자는 매월 대출 원금과 이자를 금융기관에 납부하기 때문에 금융기관은 이 현금흐름을 저당마다의 신용등급을 나눕니다. 저당을 신용도와 예상 현금 흐름에 따라 그룹화한 뒤, 그 그룹을 다시 트랜치로 나눕니다. 트랜치는 다시 선순위, 메자닌, 에퀴티의 세 가지로 나뉘는데, 선순위 트랜치는 AAA 등급이며 풀의 현금 흐름에 대한 첫 번째 청구권을 갖습니다. 메자닌 트랜치는 BBB 등급으로 두 번째 청구권을 가지며, 에쿼티 트랜치는 무등급으로 위험이 가장 높지만 잠재적으로 가장 높은 수익을 얻을 수 있습니다. 연기금, 보험사, 헤지펀드 등의 투자자는 자신의 위험 성향에 따라 이러한 트랜치를 구매합니다.

주택저당담보증권의 효과

MBS 시장에 참여한 투자자는 혜택을 받는데 수익이 배분되는 과정은 이렇습니다. 대출자한테 매달 받는 이자를 MBS 발행자가 수금하고, MBS 발행자는 이 돈을 MBS 투자자에게 분배합니다. 선순위 트랜치 투자자가 먼저 지급금을 수령한 후 메자닌 및 에쿼티 트랜치 투자자가 그 뒤를 따릅니다.

이처럼 저당 유동화는 물이 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐른 것처럼, 1차 시장부터 시작되어 2차 시장으로 계층적으로 이뤄집니다. 따라서 저당시장이 활성화되려면 제일 꼭대기에 있는 1차 시장의 수익률이 높아야 합니다. 즉, 주택대출금리가 높아야 하겠죠.

그렇다고 MBS 제도가 금리 상승을 유발하는 것은 아닙니다. 오히려 주택금리 인하에 간접적으로 기여하기도 합니다. 왜냐하면 대출 기관이 MBS를 판매하면 가용할 수 있는 자금이 많아져서 새로운 대출을 발행할 수 있고, 대출 상품이 많아지면 대출이자율이 낮아져서 주택담보대출 부담이 완화되는 효과가 있기 때문입니다.

하지만 MBS에 리스크도 있으니 유의해야 합니다. 만약 대출자가 만기일 전에 대출을 조기 상환하는 경우 만기일까지 받을 수 있었던 이자를 받지 못하게 됩니다. 이자소득이 줄어들기 때문에 대출기관이 기존에 예상했던 MBS 수익률에 차질이 생기게 됩니다. 반대로 대출자가 대출을 상환하지 못하게 되는 경우에도 채무 불이행 위험이 있어 MBS 수익률을 저하할 수 있습니다.

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