부동산 금융의 개념과 종류

부동산 금융은 자가가 없더라도 부동산 투자 계획이 있는 사람이라면 꼭 알아두어야 하는 개념입니다.  부동산 투자로 성공하려면 반드시 알아야 할 부동산 금융의 개념과 종류에 대해 알아보도록 하겠습니다.

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부동산 금융이란

부동산 금융이란 부동산의 개발, 취득, 보수 등의 목적을 위해 자금을 융통하는 것을 말합니다. 부동산 금융에는 토지금융과 주택금융이 있으며 대부분 주택금융입니다.

주택금융은 주택과 관련된 모든 금융 행위를 일컫는데, 크게 주택소비금융과 주택개발금융으로 구분됩니다. 주택은 고가이기 때문에 단기간에 쉽게 거래할 수 있는 재화가 아닙니다. 따라서 개인이 주택 자금을 확보하기 위해서는 저당, 대출과 같은 특수 금융의 조력이 필요합니다.

개인이 주택을 구입하기 위해 주택을 담보로 대출을 받는 것을 주택소비금융이라고 합니다. 국민들의 주거안정과 활발한 주택거래를 장려하기 위한 금융제도의 일환으로서, 주택소비금융은 신용 담보가 아닌 저당대출 또는 정부보조금 형태로 이루어집니다. 대출금은 주택을 매입할 때 일시불로 지급되지만 상환은 장기간에 걸쳐 점진적으로 이뤄지기 때문에 비용 부담이 완화되는 효과가 있습니다.

주택개발금융은 주택 개발업자에게 조달되는 자금을 말합니다. 주택의 공급을 활성화하기 위해 주택건설업자에게 건축자금을 대출해주는 공급자 금융입니다. 주택 공사가 진행되는 단계에 맞춰 분할적으로 지급되며, 공사가 끝나는 시점에 일시 상환하게 됩니다. 개인의 주택소비금융은 30년이상의 장기간 지속되지만 주택개발금융은 착공에서 완공까지만 지속되는 단기 대출이기 때문에 이자율이 높은 편입니다.

부동산 금융의 분류

1.지분금융

주식을 발행하거나 자기 기분을 팔아서 자금을 조달하는 금융이 지분 금융입니다. 부동산 지분 금융의 주요 이점 중 하나는 투자자가 전체 부동산을 소유하거나 모든 재무 위험을 혼자 감수하지 않고도 부동산 프로젝트에 참여할 수 있다는 것입니다. 신디케이트, 조인트벤처, 공모, 리츠 같은 지분금융 방식을 통해 개인과 법인들은 더 다양한 부동산 기회에 참여할 수 있습니다.

신디케이트는 투자자들이 함께 돈을 모아 조합을 결성하여 부동산에 투자하는 방식입니다. 투자자들은 투자한도 범위 안에서 부동산과 관련된 위험과 책임을 공유하며, 지분 비율에 따라 보상과 배당을 받습니다. 이 방법을 통해 투자자는 상당한 자본이 필요할 수 있는 대규모 부동산 프로젝트에 참여할 수 있습니다. 예를 들어 다수의 개인이나 법인이 공동으로 오피스텔 건물을 공동 소유하는 경우가 신디케이트에 해당합니다.

성공적인 부동산 신디케이트 사례로 잠실 롯데월드타워 프로젝트가 있습니다. 롯데월드타워 프로젝트는 리테일 공간, 오피스, 고급 레지던스, 세계적 수준의 호텔로 구성된 복합용도 개발의 랜드마크 타워를 건설하는 것을 목표로 했습니다. 이 야심찬 프로젝트에는 천문학적 규모의 자금이 필요했으며 롯데물산은 자금조달을 위해 부동산 신디케이트를 구성했습니다. 부동산 개발 분야에서 롯데물산이 쌓아온 탄탄한 실적과 브랜드 명성은 신디케이트 투자자들에게 신뢰를 주었기 떄문에 이 신디케이트에는 전문투자기관, 연기금, 개인 고액자산가 등 다양한 투자자들이 참여했습니다. 결론적으로 자금 조달에 성공한 롯데타워 신디케이트는 성공적으로 랜드마크 타워를 성공적으로 건설하여 국내외적으로 그 입지를 인정받았습니다.

조인트벤처는 지분 투자방식이라는 점에서 신디케이트와 유사하지만 신디케이트는 다수의 투자자가 참여하는 반면 조인트벤처는 소수의 투자자로 구성된다는 점에서 다릅니다. 조인트벤처는 소수의 개인이나 법인이 모여 부동산 프로젝트를 위한 공동 벤처회사를 설립하는 방식으로 진행됩니다

부동산 공모는 일반 대중한테 부동산 프로젝트에 대한 주식을 판매함으로써 자금을 조달하는 방법입니다. 신디케이트나 조인트벤처는 개인 전문가나 전문기관이 참여하지만 공모는 일반 개인이 참여할 수 있습니다.

리츠, 즉 부동산투자회사는 일반 소액 투자자들에게 주식을 팔아 자금을 조달하는 방식을 말합니다. 부동산투자회사는 회사 주식을 매입한 투자자들을 대신해 부동산 활동으로 수익을 내서 투자자들에게 배당을 줍니다.

2. 부채금융

부채금융이란 대출이나 담보, 회사채 등을 발행하여 타인 자본을 조달하는 방식을 말합니다. 타인의 자본을 빌리는 것이기 때문에 상환의 의무가 있습니다. 상환의 의무가 없는 지분금융과 달리 부채금융에는 이자 비용이 붙습니다.

부채금융에는 저당금융, 신탁증서담보대출, 주택상환사채, 프로젝트파이낸싱, 자산담보부증권 등 다양한 방법이 있습니다. 프로젝트파이낸싱의 개념이 낯설 수 있는데 경기 성남 판교 신도시, 신공항고속도로과 같은 SOC(사회적 인프라)건설 사례를 생각하시면 됩니다. 프로젝트 파이낸싱은 개인이나 민간에서 투자하기 어려운 대규모 부지 개발을 위해 공공기관과 금융기관이 협력하여 자금을 조달하는 방식입니다.

3. 메자닌금융

메자닌 금융은 채권과 주식 성격이 모두 섞인 형태의 사채를 의미합니다. 주식을 발행할 수 없고 신용도 없어 대출도 어려울 때 신주인수권부사채, 전환사채와 같은 메자닌 채권을 발행할 수 있습니다.

메자닌 대출은 선순위 부채에 비해 상환 우선순위가 낮습니다. 채무 불이행이나 차압이 발생할 경우 상환금은 선순위 채권자에게 먼저 지급되고 메자닌 대출 채권자는 나중에 지급받게 됩니다.

이처럼 상환 리스크가 크기 때문에 선순위 부채에 비해 메자닌 대출은 이자율이 높습니다. 하지만 나중에 대출을 지분권으로 전환할 수 있기 때문에 투자 성과에 따라 수익률이 높아질 수 있다는 장점도 있습니다.

 

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