부동산 개발방식의 유형과 개발권 양도제 TDR

[lwptoc]

부동산 개발방식의 유형

부동산 개발 접근 방식의 유형은 부동산 소유자의 참여와 개발 프로세스의 성격에 따라 달라질 수 있습니다.  우리나라에서 가장 많이 쓰이는 단순 개발, 환지 개발, 수용 개발, 혼합 개발 이  네 가지 주요 유형의 부동산 개발 방식에 대해 알아보겠습니다.

단순개발방식

단순 개발은 추가적인 복잡성 없이 소유자가 직접 본인 토지에 건물을 개발하는 방식을 의미합니다. 이 방식에서는 개발자가 토지를 취득하고 미리 정해진 계획에 따라 개발합니다. 개발자는 프로젝트 자금 조달, 필요한 허가 취득, 전체 개발 프로세스 감독에 대한 모든 책임을 집니다. 개발이 완료되면 개발자는 일반적으로 개발된 부동산을 판매하거나 임대합니다.

환지개발방식

환지개발방식은 개발자가 토지 개발 후 새로운 용도로 분할된 토지를 토지소유주에게 기존 비율에 맞추어 나눠주는 방식입니다. 이 환지개발방식은 일반적으로 큰 토지를 작은 주거용 구획 또는 단위로 분할하는 주거용 개발에서 사용됩니다. 또는 토지가 너무 비싸 개발자가 토지소유주에게 현금으로 보상금을 지불하기 어려울 때 차용하는 방식이기도 합니다. 초기 개발사업비를 절감할 수 있긴 하지만 체비지 매각 전까지는 사업비 조달이 어렵다는 단점이 있습니다.

수용방식

매수방식 즉 수용방식은 개발자가 토지를 전부 매수하여 개발하는 방식입니다. 개발로 인한 이익을 일반적으로 미리 정해진 조건과 계약에 따라 계산하여 가격을 정하고 토지 소유자와 개발자가 거래합니다. 사업시행자가 토지를 일괄 매수하기 때문에 공공시설도 확보하기 용이하기 때문에 사업 진행 속도가 빠릅니다. 그래서 보통 공시지가가 낮은 지역을 개발하거나 신도시 개발 등 집단적인 대규모 공급이 필요할 때 시행됩니다.

혼합방식

혼합방식은 환지개발방식과 수용방식을 섞은 방식으로 토지 소유자가 토지 소유권을 유지한 상태에서 개발이 진행되며, 추가 분담금을 지불한 후 개발된 토지에 소유권을 이전받는 방식입니다.

 

개발권 양도제 TDR

TDR이란 생태환경처럼 개발이 제한된 지역의 개발권을 개발이 가능한 지역에 양도할 수 있도록 하는 제도를 말합니다. 개발권과 소유권을 분리한 개념으로서 토지의 개발과 보존을 모두 효율적으로 보장하기 위해 개발된 제도입니다. TDR 프로그램은 20세기 중반 미국에서 도시 확산에 대한 우려와 지역 균형 발전의 필요성에 대한 대응책으로 시작되었습니다. (현재 우리나라에서는 시행되지 않고 있습니다) TDR의 주요 목적은 토지 소유자가 개발권을 매매 또는 양도하도록 장려함으로써 환경 보호 구역과 문화 유적지를 보존하는 것입니다.

특정 지역을 개발하지 못하게 법으로 막아두면 부득이하게 그 토지의 소유자는 재산권을 침해받게 됩니다. 따라서 개발 제한 지역의 소유자는 개발권을 매매함으로써 개발 제한으로 받는 손실을 보상받을 수 있습니다.

예시로 말씀드리면 용적률이 200%인 녹지지역에 토지50㎡ 을 보유한 사람이 있다고 합니다. 이 사람이 개발 가능한 용적은 1000㎡이지만, 이 토지에 건물을 세우는 게 효율적이지 않을 겁니다. 건물을 올리더라도 유동 인구가 없을뿐더러 주변에 인프라가 없기 때문에 상용가치가 없기 때문이죠. 그래서 이 1000㎡에 대한 권리를 고밀도개발이 가능한 상업지역의 소유자에게 팔아버리는 것이 더 이득입니다. 이 개발권을 양도받은 상업지역 소유자는 원래보다 건물을 더 높게 세울 수 있어 이득을 얻게 됩니다. 개발권을 매도한 사람과 매수한 사람 모두 다양한 이득을 얻게 되는 케이스입니다.

이렇게 효율적인 제도를 왜 우리나라에서는 안 쓰는 걸까요? 미국은 1970년대부터 개발권 양도제를 도입해서 시행하고 있고 영국, 독일 등 많은 국가에서도 활용하고 있습니다. 하지만, 우리나라에서 개발권양도제가 시행되려면 개발법과 등기법을 새롭게 바꿔야 하므로 당장 도입되기에는 많은 법적, 행정적 제한이 있습니다.

 

 

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