부동산학 입지선정론의 주요 이론 2가지

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부동산 입지선정론

부동산에서 입지 선정이란 특정 부동산 개발 또는 투자에 가장 적합한 부지를 선택하는 과정을 말합니다. 여기에는 시장 수요, 접근성, 인프라, 인구 통계, 경쟁, 미래 성장 잠재력 등 다양한 요인을 고려해야 합니다.

입지는 한 번 선택하면 그 위치를 변경하기가 어렵기 때문에 입지 선정을 더욱 신중해야 합니다.  부동산 입지를 선정할 때 입지 평가 기준이 될 수 있는 이론을 2가지 소개드리겠습니다. 부동산 입지론에서 가장 대표적인 이론입니다.

크리스탈러의 중심지 이론

1933년 독일의 지리학자 월터 크리스탈러가 제안한 중심지 이론에 따르면 도시의 크기와 분포는 제조, 상업, 유통 등 경제적 기능에 따라 계층적으로 구성됩니다. 이 구조는 크게 중심지와 배후지로 나눌 수 있습니다. 도시 계층 구조에서 더 높은 수준의 중심지는 더 전문화된 재화와 서비스를 제공하는 반면, 배후지는 중심지에 의존하며 부가적인 역할을 합니다. 그래서 중심지와 배후지의 특성에 따라 입지선정과 부동산 투자 전략이 달라질 수 있습니다.

중심지란 상품과 서비스가 유통되는 중심지 역할을 하는 곳을 말합니다. 쇼핑몰, 오피스 빌딩, 교육 기관 및 의료 시설과 같은 경제 활동, 인프라, 편의시설이 집중되어 있습니다. 중심지는 주변 지역의 소비자를 끌어들이고 다양한 상품과 서비스를 제공하는 허브 역할을 합니다. 중심지가 되기 위해 필요한 최소한의 지역 범위와 고객 수를 ‘최소요구치’라고 합니다. 서울에서 부동산값이 제일 비싼 강남이 중심지로 자리 잡을 수 있었던 이유도 사람들이 강남의 인프라를 이용하기 위해서 끊임없이 강남을 방문하고, 이 방문자 수가 ‘최소요구치’를 넘었기 때문입니다. 그런데 만약 강남 주변의 서초, 송파, 강동구 지역에서도 강남과 비슷한 상권이 생기고 인프라가 성장한다면 강남은 최소요구치를 달성하지 못해 중심지의 역할을 하지 못할 것입니다.

반면에 배후지는 상품 및 서비스 제공 능력이 떨어져 중심 장소에 의존하는 교외 지역입니다. 이 지역의 주민들은 중심지의 편의 시설을 이용하기 위해 중심지로 출퇴근합니다. 중심지로 연결되는 교통의 접근성에 따라 배후지의 가치가 결정됩니다.

라일리의 소매 중력의 법칙

라일리의 법칙은 1931년 미국의 경제학자 윌리엄 J. 라일리가 개발한 이론으로, 두 도시의 상권들이 서로에게 미치는 상권 범위와 경계를 설명하고 있습니다. 두 개의 상권이 서로 미치는 영향은 도시의 인구수에 비례하고, 거리의 제곱과 반비례한다는 것입니다. 예를 들어 A 도시와 B 도시에 똑같은 인구가 살고 있다면 A 상권과 B 상권의 경계는 두 도시의 중간지점을 기준으로 나뉘게 됩니다. 만약 A 도시에 더 많은 인구가 살고 있다면 A 상권이 더 크게 조성되기 때문에 상권 경계가 되는 지점은 B 도시에 가깝게 형성됩니다. 이 이론을 알고 상권의 영향력을 이해한다면 도시의 잠재력을 판단할 수 있습니다.

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