부동산투자론의 기본적 이해

[lwptoc]

 

부동산 투자란?

부동산 투자는 소득 창출이나 부동산 차익을 통해 경제적 이득을 얻을 목적으로 부동산을 취득, 소유, 관리, 임대 또는 매각하는 것을 말합니다. 여기에는 주거용, 상업용, 산업용 또는 토지와 같은 다양한 유형의 부동산 자산에 대한 금융 전략이 포함됩니다.

부동산 투자와 부동산 투기엔 명확한 차이가 있습니다. 부동산 투자는 소득을 창출하거나 부동산 가치를 높이기 위해 장기적인 접근 방식을 취하는 반면, 부동산 투기는 시장 변동에 따른 단기적인 이익에 초점을 맞춥니다. 투자자는 투자를 위해 철저한 조사를 수행하는 반면, 투기꾼은 빠른 매매나 시장의 비효율성에 의존합니다. 따라서 부동산 투기는 특정 시장 상황에서 상당한 수익을 올릴 수 있지만, 단기적인 시장 변동과 타이밍에 의존하기 때문에 리스크도 높습니다. 투기꾼은 시장 변동성에 더 많이 노출되며, 시장이 침체를 경험하거나 부동산 가치 상승에 대한 가정이 실현되지 않을 경우 어려움에 직면할 수 있습니다.

부동산투자의 장점

1.지렛대 효과 (레버리지 효과)

레버리지 효과란 타인자본을 활용해서 자기자본 이익률을 높이는 것을 말합니다. 레버리지를 통해 투자자는 상대적으로 적은 초기 투자금으로 더 많은 자산을 관리할 수 있어 잠재적 수익을 증폭시킬 수 있습니다.

예를 들어 2억을 현금을 투자해서 아파트를 매입했는데 집값이 2천 오르면 이익률은 10%입니다. 그런데 1억 현금에 1억 대출받아 구매했다면 수익률은 20%가 됩니다. 자기자본수익률은 총자산 가치 증가액 2천을 초기 자본금 1억으로 나눈 값으로 계산되기 때문입니다.

또 다른 예로는 융자받아 부동산을 매입했을 때 차입금리보다 부동산 상승률이 높을 경우에도 레버리지 효과로 볼 수 있습니다. 금리가 낮을 경우에는 부동산 투자를 적극적으로 하는 것이 수익률에 유리할 것입니다. 하지만 금리가 높아지는 불황 시기에는 금리 부담으로 수익률이 위험할 수 있습니다. 이러한 상황은 재정적 부담으로 이어져 부동산을 매각하거나 부채를 재융자하는 데 어려움을 겪을 수 있습니다.

레버리지를 활용할 때 위험을 신중하게 관리하고 충분한 안전 마진을 유지하는 것이 중요합니다.

2.인플레이션 헷지 효과

인플레이션은 시간이 지남에 물가가 상승하여 화폐의 구매력이 약화하는 것을 말합니다. 부동산 가치는 역사적으로 인플레이션에 맞춰 상승하거나 심지어 인플레이션을 능가하기도 했습니다. 즉, 인플레이션 기간에는 현금 같은 금융 자산을 보유하면 자산의 실질 가치가 하락하므로 부동산이라는 실물자산에 투자하면 인플레이션으로 인한 자산가치의 손실을 방지할 수 있습니다.

위에서 설명한 레버리지는 부동산 투자의 인플레이션 헤지 효과를 강화하는 강력한 수단이 되기도 합니다. 투자자는 부동산 매입 때 고정금리로 대출받을 경우 이자로 나가는 비용은 변화 없이 고정적일 것입니다. 그런데 이자로 나가는 이 금액은 인플레이션에 따라 점점 그 화폐 가치가 낮아지기 때문에 투자자의 비용 부담은 상쇄됩니다. 즉, 인플레이션이 상승하면 부채의 실질 가치는 감소하는 반면, 부동산 가치와 임대 수익은 증가합니다.

3.절세 효과

부동산을 매입할 때 받았던 대출 이자 또는 감가 삼각비에 대한 비용을 공제받을 수 있기 때문에 절세 효과를 활용할 수 있습니다. 감가 삼각비와 부동산 관리비, 유지 및 수리 비용, 재산세, 보험료, 부동산 취득 또는 개선에 사용된 대출에 대한 이자 등을 모두 포함한 매년 부동산 과세 소득에서 공제할 수 있습니다. 이 공제를 통해 투자자의 납세 부담을 크게 낮출 수 있습니다.

부동산투자의 단점

 

부동산 투자의 가장 큰 단점은 바로 낮은 환금성입니다. 환금성이란 자산의 가격에 큰 영향을 주지 않고 시장에서 쉽게 사고팔 수 있는 정도를 말합니다. 주식이나 채권과 같이 유동성이 높은 투자에 비해 부동산 자산은 현금화를 쉽게 할 수 없습니다. 부동산을 사고파는 데에 다른 상품보다 더 많은 시간과 절차가 필요합니다. 일단 부동산은 대부분 고가이기 때문에 구매자 수가 절대적으로 적습니다.  부동산에 관심이 있고 원하는 가격을 지불할 의사가 있는 적합한 구매자를 찾는 데는 시간이 걸릴 수 있으며, 찾더라도 상당한 협상 기간이 필요합니다. 특히, 경기 침체기에는 부동산에 대한 수요가 감소하고 금리가 좋지 않기 때문에 공급자와 수요자가 더욱더 제한적이게 됩니다.

 

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