부동산의 도시공간구조론

도시공간구조론은 도시와 도시 지역의 조직, 구조, 역학을 설명하는 이론입니다. 이론은 토지 이용의 분포, 건물과 인프라의 배치, 사람과 상품의 이동 등 도시를 형성하는 패턴과 과정을 이해하기 위한 연구입니다. 도시공간구조론에는 6가지 대표적 이론이 있습니다. 그중 3가지에 대해 설명드리겠습니다. 나머지 이론 3개는 다음 글에서 소개해 드리겠습니다.

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버제스의 동심원 이론

버제스의 동심원 이론은 대도시가 동심원을 그리며 성장한다는 것을 전제로 합니다. 마치 세포처럼 중심에는 하나의 핵이 존재하고, 그 핵이 외부로 성장한다는 생태학적 관점입니다. 1920년대 시카고가 중심지에서 외곽으로 갈수록 중심업무지구, 점이 지역(플렉존), 근로자층 거주지구, 중상위층 거주지구, 통근 교외 지역 순서대로 5개의 지대가 형성됩니다.

도심에 해당하는 제1 지대인 중심업무지구는 업무 오피스, 쇼핑몰, 금융기관, 호텔 등이 밀집된 지역으로 가장 상업적 문화 인프라가 발달한 곳입니다. 제2 지대 점이지대에는 상업, 공업이 발달한 지역으로 근로자 인구가 일하는 지역입니다. 수도권 주변에 있는 공단 지역을 생각하시면 됩니다. 원래 과거엔 점이지대에 부유한 중상위층이 교통이 발달하면서 상류층은 더 좋은 주거환경인 외곽으로 이동하였습니다. 그 자리에 상업지와 공단이 대신 자리하게 된 것이죠. 제 3 지대에는 점이지대로 출근하는 저소득층의 근로자들이 거주하는 지역입니다. 점이지대의 열악한 주거 환경을 벗어날 수 있고 근무지로의 출퇴근이 용이합니다. 제 4 지대 중산층이 거주하는 지역입니다. 제3지대보다 윤택한 주거환경과 고급아파트 단지가 형성되어 있습니다. 이곳엔 쇼핑몰 등 상권도 발달하기 때문에 부도심이 되기도 합니다. 마지막으로 제5 지대 통근 교외 지역은 상류층의 주거 단지가 있는 곳입니다. 도심에서 가장 먼 지역이지만 상류층은 자동차 등 편리한 교통편을 활용하여 중심지로 출퇴근합니다.

동심원 이론의 한계

동심원 이론은 도시를 마치 세포의 성장처럼 생태학적으로 묘사했습니다. 하지만 현실에서는 도시는 법적, 행정적 제도에 의해 의도된 계획하에 성장하기 때문에 자연생태계와 비유하는 건 적합하지 않다는 비판을 받기도 합니다.

호이트의 선형 이론 (부채꼴 이론)

호이트의 선형 이론은 중심지에서 시작되는 주요 교통 노선을 따라 주택지구가 부채꼴 모양으로 형성된다는 주장입니다. 주택지구의 유형은 주택을 살 수 있는 경제력에 따라 달라집니다. 주요 교통 노선에 가까울수록 도심 접근성이 좋고 지대가 비쌉니다. 그래서 상류층 주거지는 주요 교통 노선 축을 따라 선형으로 형성되며, 하위층 주거지는 교통 노선에서 먼 곳에 선형으로 형성됩니다. 중상층 주거지는 상류층과 하위층 주거 지역 사이에 위치하게 되고요. 이는 미국의 142개 대도시의 도시공간구조를 분석한 연구를 토대로 한 이론입니다.

해리스 울만의 다핵심 이론

해리스 울만의 다핵심 이론은 도시는 하나의 중심지로 이뤄진 것이 아닌 여러 개의 중심지로 구성된다는 개념입니다. 이를 다핵심 이론이라고도 합니다. 이 이론에 따르면 지역마다 교통, 사회경제적 요건 등의 요인이 다르기 때문에, 특정 위치에 특정 기능이 밀집하는 경향이 있습니다. 이러한 중심지는 교통망, 경제 활동, 인구 분포의 변화로 인해 시간이 지남에 따라 새롭게 등장하고 진화할 수 있습니다. 다핵심 이론은 도시지역의 지역적 성장을 반영한 이론으로 현대 도시에 적용하기 적합한 이론입니다.

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