부동산경제론의 경기변동 유형과 거미줄 이론

부동산 시장은 다양한 변수로 인해 가격이 변하는 역동적인 시장입니다. 부동산 경제론은 이러한 가격 변동을 설명하는 흥미로운 이론들을 제시합니다. 이 글에서 부동산 경기의 유형과 특징, 그리고 거미줄 이론에 대해 설명드리겠습니다.

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1.부동산 경기변동 유형

1-1. 경기순환
경기 회복세, 상향세 동안에는 일반적으로 부동산 수요가 증가합니다. 이는 부동산 가치와 건설 활동의 증가로 이어집니다. 반대로 경기 하향기나 불황기(후퇴기)에는 부동산 수요가 감소하여 가격이 하락하고 건설이 감소합니다.

1-2. 계절적 변동
부동산의 계절적 변동은 1년 중 특정 반복되는 패턴을 말합니다. 예를 들어, 주택 시장은 가족 단위로 이사할 가능성이 높은 봄과 가을에 매매가 증가하는 경우가 많습니다. 반대로 겨울 휴가철에는 거래가 둔화할 수 있습니다. 계절적 변화는 주거용 및 상업용 부동산 부문 모두에 영향을 미칩니다.

1-3. 추세적 변동
추세란 50년 이상 긴 시간에 걸쳐 나타나는 장기적인 변화를 의미합니다. 이러한 변화는 인구 증가, 도시화, 기술 발전 등의 요인을 포함합니다. 추세는 장기간에 걸쳐 부동산 가격과 수요의 지속적인 상승 또는 하락으로 이어질 수 있습니다.

1-4. 무작위적 변동
무작위 변동은 부동산 시장의 예측할 수 없는 움직임입니다. 이러한 변동은 자연재해, 정부 정책의 변화 또는 투자자 심리의 급격한 변화와 같은 예기치 못한 사건으로 인해 발생합니다. 이런 무작위적인 변동은 단기 투자 또는 투기를 부추기는 요인이 되기도 합니다.

2. 시장 국면별 특징

2-1. 회복 & 상향 시장
부동산 회복기와 상향기에는 부동산 거래가 활발하고 수요가 증가합니다. 매도인 우위 시장이 되면서 부동산 가격이 상승하고, 공실률이 줄어들고, 공급 건설이 증가하는 특징이 있습니다. 과거의 거래가는 새로운 거래의 하한선 기준이 되는 시기입니다. 부동산 투자자와 개발자는 시장에 낙관적인 태도를 갖기 때문에 시장은 더욱 빠른 속도로 성장합니다.

2-2. 안정 시장
안정 국면에서는 부동산 시장의 수요와 공급이 균형점에 도달합니다. 부동산 가격이 안정화되며 공실률은 관리하기 쉬워지고 건설 활동이 점차 재개됩니다. 투자자와 개발자는 장기적인 성장의 기회를 모색하며 조심스럽게 시장에 재진입합니다.

2-3. 후퇴 & 하향 시장
후퇴 또는 하향 국면에는 부동산 수요가 감소하고 부동산 가격이 하락하기 시작합니다. 수요가 급격히 감소하여 공급 과잉과 높은 공실률이 발생합니다. 매도자 우위였던 시장이 매수자 우위로 전환되는 시기입니다. 과거의 거래가는 새로운 거래의 상한선 기준이 됩니다. 부동산 가격이 크게 하락하여 잠재적인 압류 및 부실 매물로 이어집니다. 건설 활동은 최소화되고 투자자들은 일반적으로 관망하는 자세를 취합니다.

3. 거미줄 이론

부동산 시장은 다양한 변수로 인해 가격이 변하는 역동적인 시장입니다. 이러한 가격 변동을 설명하는 흥미로운 이론 중 하나가 거미줄 이론입니다. 이 이론은 농업 경제학에서 시작된 경제 개념이지만 부동산을 포함한 다양한 산업에 적용되고 있습니다. 거미줄 이론을 부동산 관점으로 살펴보고 주요 개념, 사례 및 시사점을 살펴보겠습니다.

거미줄 이론은 부동산 시장은 수요와 공급 변화에 시차가 있다는 점에 주목합니다. 부동산 수요는 즉각적으로 변동하나 공급은 수요보다 더 느린 템포로 오랜 기간에 걸쳐 변동됩니다. 쉽게 말해서 아파트를 내일 당장 사고 싶은 사람들은 많지만 아파트를 하나 만드는 데에는 몇 년 이상 건설 기간이 필요하다는 것입니다. 그 건설 기간 동안 시장은 끊임없이 변하기 때문에 가격도 폭등과 폭락을 반복합니다. 이 현상을 그래프로 그리면 거미집과 같은 형태를 띤다고 해서 거미줄 이론입니다.

예를 들어, 주택 개발 착공 시점과 실제 완공된 시점의 주택 가격은 다를 수 있습니다. 주택건설을 시작한 이후 부동산 경기가 좋아지면서 수요가 증가해서 가격이 오르게 될 겁니다. 수익률이 좋아지기 때문에 주택 공급업자들은 건설 물량을 늘리게 됩니다. 하지만 막상 공급물량이 완공되고 시장에 나오면 오히려 과잉 공급이 되어 가격이 하락합니다. 또는 건설 과정에서 토지계획, 건설 허가 등의 절차에 문제가 생기면 공급이 지연되는 변수도 시장 경기에 영향을 줄 수 있습니다. 이처럼 부동산 시장은 예측하기 힘들며, 부동산 가격 변동이 즉각적인 시장 상황뿐만 아니라 공급 시기에도 영향을 받습니다.

 

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