부동산학에서 정의하는 복합개념의 부동산이란

공인중개사가 말하는 복합개념 부동산

부동산학을 배우는 게 과연 우리의 실생활과 투자에 도움이 될까요?

9년 차 공인중개사로서 경험해본 결과, 제가 자격증 공부하면서 배운 부동산의 복합개념은 매물을 해석하는 다양한 관점을 기르는 데에 큰 도움이 되었습니다.

부동산학은 인간의 경제 연계해서 토지와 건물을 연구하는 학문입니다. 따라서 절대 고유의 원리 원칙이 존재하는 순수과학 또는 자연과학과는 구분됩니다.

부동산학을 공부할 때는 개념을 외우는 것에 초점을 맞추기보다는, 부동산을 바라보는 다양한 관점을 이해하는 눈을 기른다는 것을 목표로 공부해보시기를 바랍니다.

부동산학에서 정의하는 부동산의 복합개념에 대해 쉽고 간단하게 정리드리겠습니다.

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복합개념의 부동산이란

부동산의 복합 개념이란 법률적, 경제적, 기술적 3대 관점에서 부동산을 이해하는 것을 말하며, 부동산의 다양한 속성을 감안해서 이해하는 데 도움이 되는 개념입니다. 복합개념의 부동산에는 아래 3가지 기준이 적용됩니다.

1. 법적(제도적) 개념

법률 개념에서의 부동산은 공법, 민법 등에 따라 거래될 수 있는 재산을 의미합니다.법률적 개념의 부동산은 협의의 부동산과 광의의 부동산으로 나뉩니다.

좁은 의미의 부동산, 즉 협의의 부동산이란 민법이란 법에서 규정된 토지와 정착물을 의미합니다. 정착물은 토지에 고정된 건물 또는 입목을 말하는데 토지와 독립된 대상으로 인정됩니다.

‘정착물’ 개념은 한국과 일본에서만 적용되는 특수한 개념이긴 합니다. 미국 등 해외에서는 토지와 건물을 따로 구분하지 않고 결합한 상태 그대로 하나의 부동산으로 인식합니다. 즉, 건물을 사면 건물 아래 땅을 함께 사는 것이 됩니다.

하지만 한국에서는 건물과 토지가 별개의 대상으로 구분되기 때문에, 건물과 그 토지를 함께 일컬을 때는 ‘복합부동산’이라는 용어를 사용합니다. 복합부동산을 감정평가할 때는 토지와 건물을 따로 평가하지 않고 하나로 결합한 상태 그대로 일괄 평가를 합니다.

넓은 의미의 부동산, 즉 광의의 부동산이란 토지와 정착물 그리고 준 부동산을 종합한 개념입니다.

준 부동산은 토지나 건물은 아니지만 의해 공시 수단을 갖춘 재산을 의미합니다. 자동차, 선박, 기계설비, 광업권, 어업권 등이 여기에 포함됩니다. 부동산처럼 등기 또는 등록될 수 있기 때문에 소유권, 저당권, 감정평가 또는 중개의 대상이 될 수 있습니다.

2. 경제적 개념

경제적 개념의 부동산은 인간의 경제활동 관점에서 부동산을 해석하는 것을 말하며, 경제적 개념의 부동산은 자산, 자본, 생산요소, 소비재(상품)로 나뉠 수 있습니다. 부동산은 경제적 가치가 높은 재화이기 때문에 현대의 자본주의 사회에서 부동산을 경제학적, 경영학적, 회계학적으로 이해하는 것은 굉장히 중요합니다.

부동산은 경제적 가치가 인정되는 물건이나 권리이기 때문에 소유하고 처분함으로써 이익을 얻을 수 있으며 개인 또는 법인의 투자 대상이 될 수 있습니다. 투자 대상으로서의 부동산을 자산이라고 합니다.

반면, 부동산을 기업활동을 위해 투입되는 중간재로 보기도 하는데 이때는 부동산을 자본이라고 합니다. 예를 들어 기업이 공장을 짓기 위해 매입한 토지는 자산이 아니라 자본입니다.

만약 편의를 충족하기 위해 부동산에 가격을 치르고 구매했다면, 부동산은 소비재(상품)의 됩니다. 월세를 주고 거주 공간을 빌리는 행위나, 주차하기 위해 주차장에 주차비를 내는 행위가 모두 부동산을 소비재로 취급하는 활동들입니다.

이처럼 부동산은 일반 재화와 다르게 다양한 경제적 속성들이 혼합되어 있습니다.

3. 기술적(물리적) 개념

법적 개념과 경제적 개념은 부동산을 무형적 가치로 인식하는 개념이지만, 기술적 개념은 부동산을 유형적 가치로 바라보는 개념입니다. 자연, 공간, 환경, 위치 등의 속성이 이 개념에 속합니다.

자연은 토지의 자연적인 상태를 의미하며 토양, 지질, 강수량 같은 요소들이 자연적 가치를 결정합니다. 토지의 비옥도가 농산물의 생산력을 결정했던 농경사회에서는 부동산의 자연적 요소가 중요했습니다. 하지만 현대 사회에서는 부동산의 위치적 요소와 환경적 요소가 중요합니다. 역세권과 가까운 아파트일수록 값이 비싼 현상을 보면 쉽게 이해하실 수 있을 겁니다.

공간으로서의 부동산은 토지의 수평적 공간뿐만 아니라 공중공간과 지하공간을 모두 인정하는 3차원적 공간 개념을 말합니다. 공중공간은 지표면으로부터 공중에 이르는 공간을 뜻하는데 일조권, 조망권같이 사적인 권리가 적용될 수 있습니다. 지하공간은 지표면으로부터 지하에 이르는 공간을 의미하며 광물, 지하수, 천연가스 자원을 소유할 수 있는 권리가 적용될 수 있습니다.

 

 

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